長(zhǎng)期以來，鄭州市老舊小區(qū)“無主管樓院”因“臟、亂、差”的環(huán)境為人“詬病”，同時(shí)也是建設(shè)國(guó)家中心城市、落實(shí)十九大“不斷滿足人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要”的絆腳石。
      當(dāng)前老舊小區(qū)“無主管樓院”管理存在以下三個(gè)方面的問題。
      一是“物業(yè)”自身因素。老舊小區(qū)房屋大多是上世紀(jì)70年代至90年代所建，因年代久遠(yuǎn)房屋老化嚴(yán)重，很多沒有征集維修基金，無人修繕，居民區(qū)道路因基礎(chǔ)本來落后又年久失修，破損嚴(yán)重，沒有路燈和庭院燈，垃圾收集容器缺失、破損，公共管網(wǎng)老化，污水管道、化糞池堵塞，無治安亭、警衛(wèi)室，缺少健身器材，通信、消防充電設(shè)施損壞等大量問題存在。老舊小區(qū)“物業(yè)”累積問題多、難管是專業(yè)化物業(yè)公司不愿進(jìn)駐的首要原因。 
      二是“人”的因素。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)”，以用于小區(qū)公共部位、公用設(shè)施設(shè)備等的維護(hù)?！钡吓f小區(qū)居住人口特征是“人口雜、人心散”。大部分是經(jīng)濟(jì)能力有限的老年人及租房戶，并且租房戶流動(dòng)性大，對(duì)社區(qū)工作配合度低，業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)意識(shí)欠缺，而引導(dǎo)和轉(zhuǎn)變業(yè)主物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)意識(shí)又需要一定的過程；加之老舊小區(qū)由于人心不齊，十之八九沒有成立業(yè)委會(huì)，形不成共識(shí)，無法簽約物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是專業(yè)化物業(yè)公司不敢貿(mào)然進(jìn)駐的又一個(gè)重要原因。 
      三是“制度”的因素。盡管目前鄭州市“市、區(qū)、街道”三級(jí)物業(yè)管理考核機(jī)制已建立，鄭州市各區(qū)也摸索了以引進(jìn)專業(yè)公司進(jìn)駐、社區(qū)介入式服務(wù)、后勤式過渡管理等多種模式去實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效管理；市政府也投入了一定的資金去改善老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，但后期對(duì)老舊小區(qū)管理上的政策資金支持和獎(jiǎng)補(bǔ)機(jī)制并沒有及時(shí)跟上，由于老舊小區(qū)狀況的特殊性，推進(jìn)老舊小區(qū)專業(yè)化物業(yè)管理缺乏后續(xù)動(dòng)力和支持。 
      為改善我市老舊小區(qū)“無主管樓院”“臟、亂、差”的環(huán)境，提高廣大市民的幸福感和滿意度，提升城市管理水平，現(xiàn)提出以下建議：
      一是加大老舊小區(qū)各種“物業(yè)”（包括房屋、道路、各類管網(wǎng)、照明、監(jiān)控等）的改造提升投入。既要加大完善各種公共基礎(chǔ)設(shè)施的投入，也要對(duì)危舊房屋的修繕、加固給予政策資金支持。
      二是加強(qiáng)基層組織建設(shè)。倡導(dǎo)老舊小區(qū)依法依規(guī)成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，引導(dǎo)業(yè)主提高法律意識(shí)，自覺行使業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，達(dá)到自我管理的目的；加強(qiáng)社區(qū)對(duì)老舊小區(qū)業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理工作的日常監(jiān)督管理，并將此項(xiàng)工作列入當(dāng)?shù)卣ぷ髂繕?biāo)考核體系，真正將“物業(yè)管理工作納入社區(qū)建設(shè)”落到實(shí)處。
      三是制定獎(jiǎng)補(bǔ)和各種優(yōu)惠政策吸引專業(yè)化物業(yè)公司進(jìn)駐。對(duì)進(jìn)老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)貼，對(duì)管理面積達(dá)到5萬平方米以上，并簽訂5年以上期限的物業(yè)服務(wù)合同，提供一定標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予10萬元獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)費(fèi)按照3:3:4的比例從合同簽訂第一年起分3年撥付到位，也可以逐年降低獎(jiǎng)補(bǔ)資金直至老舊小區(qū)物業(yè)管理正常運(yùn)轉(zhuǎn)；制定優(yōu)惠政策對(duì)確有家庭困難的業(yè)主物業(yè)費(fèi)給予免除或補(bǔ)貼，免除企業(yè)在老舊小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)中垃圾清運(yùn)費(fèi)，有關(guān)稅費(fèi)等，補(bǔ)貼電費(fèi)、水費(fèi)等費(fèi)用，以合理降低物業(yè)管理成本。 
      四是建立老舊小區(qū)物業(yè)管理基本標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)收費(fèi)基本指導(dǎo)價(jià)及考核機(jī)制。由于老舊小區(qū)自身的特殊性，政府應(yīng)制定老舊小區(qū)物業(yè)管理基本標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)收費(fèi)基本指導(dǎo)價(jià)（類似于政府抑制房?jī)r(jià)），使得物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有依照，業(yè)主繳費(fèi)有依據(jù)；同時(shí)建立物業(yè)企業(yè)的進(jìn)駐、退出的考核機(jī)制，確保服務(wù)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主滿意。 
      五是堅(jiān)持依法依規(guī)、公平公正，推進(jìn)物業(yè)管理進(jìn)一步法制化。政府應(yīng)搭建平臺(tái)，通過網(wǎng)絡(luò)信息共享把物業(yè)公司的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、業(yè)主繳費(fèi)信用納入全市社會(huì)信用體系，以保障物業(yè)公司與業(yè)主之間的責(zé)、權(quán)、利的法律關(guān)系，達(dá)到老舊小區(qū)物業(yè)長(zhǎng)效化管理的目標(biāo)，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。 
                                                                                                                                                                                                                                                                    (執(zhí)筆人:冉松彩)